Horní Suchá

Oficiální stránky obce






Příklady regenerace brownfields - Důl František

Obec Horní Suchá se rozkládá na cca 10 km2 a má 4 500 obyvatel, takže je v podmínkách Ostravsko – Karvinské aglomerace spíše menší obcí v okrese Karviná. Od roku 1913 zde existoval černouhelný důl František, který do svého uzavření v roce 1999 zásadním způsobem změnil tvář obce a ovlivnil život jejích obyvatel. Již před tímto datem si obec uvědomovala tíživou situaci a problémy s mohutnou nezaměstnaností v regionu vzniklou po roce 1990. Samospráva nemá mnoho možností, jak toto řešit, jednou z nich je pak získání a příprava pozemků pro budoucí investory, kteří svou, zejména výrobní činností absorbují část hrozivého počtu nezaměstnaných. Obec tedy začala usilovat o to, co bylo v té době téměř národním sportem, tzn. realizací průmyslové zóny na zelené louce. Jednání, které probíhaly s OKD a.s jako jediným vlastníkem vhodných ploch, v letech 1997 až 1998, v tomto směru nebyly úspěšné a soustředily se po uzavření dolu František už jen na odkup jeho areálu. Důvodu bylo více, kromě mnoha ekonomických zdůrazním i ten ekonomický – areály utlumených dolů obsahují vždy jistou ekologickou zátěž a výsledky rekultivačních prací jsou diskutabilní. Současně byla v regionu aktuální otázka nalezení vhodných ploch pro nové podnikatelské aktivity. Pokud myslíme jen trochu vážně deklarované teze o udržitelném rozvoji, nemůžeme neustále ukrajovat z krajiny, zakládat nové a nové průmyslové areály a ty staré, v důsledku momentální ekonomické situace opuštěné, ponechávat svému osudu.

V roce 2002 přešel celý o.z. ODRA z vlastnictví OKD a.s. zpět do majetku státu. Důl František, bohužel však již jen jeho vlastní oplocený areál se stal vlastnictvím s.p. DIAMO. To byl zásadní obrat, protože jak stát, tak samospráva ctíl stejný veřejný zájem, tzn. snahu o snížení nezaměstnanosti a současné oživení opuštěného průmyslového areálu. Byly vytipovány využitelné budovy a přistoupeno k likvidaci těch ostatních. Zejména v roce 2003 byl snesením rozsáhlého komplexu úpravy uhlí vykonán významný posun k vytyčenému cíli. Tím byl také legislativní krok, po jehož schválení za účinné pomoci poslanců z regionu nabyla účinnosti 31.12.2003 novela zákona o státním podniku, která umožňovala bezúplatný převod tohoto druhu majetku ze státu na obec. Toto se v případě dolu František po letech hledání cest a nalézání slepých uliček, po přestání značných peripetií a vynaložení nemalého množství času a peněz, stalo v únoru 2005 skutkem. Tím ovšem obci Horní Suchá ty pravé problémy teprve nastaly....

Projekt revitalizace dolu od počátku sledoval myšlenku jeho obsazení malými a středními podnikateli. Důvody byly zhruba tyto :

1) území dolu je díky existenci důlních jam, jejich ochranných pásem a komunikací k nim rozdělen do několika logických celků. Toto uspořádání stěžuje, až více méně znemožňuje využití celé plochy jedním velkým investorem a je jednou provždy dané, protože kontrola a údržba těchto důlních děl musí probíhat prakticky pořád v časově neomezeném období. Výjimkou je ucelený prostor dřeviště a sousedního kolejiště, což je plocha kolem 8 ha. Ta je dnes pronajata firmě, která chce v areálu stavět závod na výrobu bioetanolu a je dnes ve fázi vydaného stavebního povolení.

2) menší a tedy většinou tuzemští investoři jsou „skromnější“, nečekají kompletně připravenou „zelenou louku“ a neděsí je, tak jako ty větší a zahraniční, pro ně neznámé pojmy jako ohradník, degazační stanice, jámová zátka a podobně

3) v neposlední řadě tyto drobné a střední podnikatele podporovat chceme, protože přes proklamovanou podporu státu zůstávají stále ještě často Popelkou.
Čtvrtý důvod jsme ještě v té době nevnímali, protože se projevil až při vlastní výstavbě infrastruktury, a to bohužel velice bolestivě. Pokud nedokážeme obsadit stávající objekty při využití stávající infrastruktury výše uvedenými „skromnějšími“ subjekty, narazíme při výstavbě té nové na problémy, které posouvají snahu o zachování původního stavu z pouhé nostalgie do tvrdé finanční reality. O tom však až později.

Revitalizace dolu František byla vybrána agenturou Czechinvest jako jeden z 5-ti pilotních projektů brownfields v republice pro zpracování studie dalšího využití. Proto se s přípravou projektové dokumentace infrastruktury zóny začalo prakticky ještě před tím, než se lokalita stala majetkem obce. Subdodavatelem poradenské firmy z Britských ostrovů, která byla autorem studií, byla ostravská projekční firma OSA projekt. Pro urychlení podání žádostí o dotaci ze strukturálním fondů EU, Operační program průmysl a podnikání programu Reality, ji také obec pověřila vypracováním předprojektové dokumentace k tomuto potřebné. Projekční práce probíhaly ve třech rovinách :

1) infrastruktura zóny – obsahuje všechny potřebné sítě a komunikace. Jejich rozsah je do jisté míry dán výše uvedenou existencí jam a jejich odplynění, přesto při něm neunikneme řešení odvěkého problému, jestli má být dříve slepice nebo vejce. Do brownfieldu bez úprav nikdo nepůjde, a už vůbec ne jako první. Pokud však začneme projektovat a stavět bez konkrétního uživatele, může dojít k plýtvání vynaloženými prostředky. Je naprosto nutná flexibilita při průběhu vlastní stavby a pružná reakce na její změny před dokončením, což by při využití dotačních prostředků mohl být problém. Mimochodem, zahraniční poradci navrhovali jako řešení kompletní demolici a zcela novou výstavbu areálu. Brownfield vyřešili tím způsobem, že z něj udělali greenfield, ovšem za stamilionových nákladů. Tímto trochu nabourali vžitou představu o Skotech jako o šetrném národu. Zřejmě to bylo způsobeno faktem, že k této akci by došlo v Čechách a platili bychom ji my.

2) rekonstrukce stávajících využitelných budov – zde jsme se omezili prozatím na dva objekty, a to správní budovu a zdravotní středisko. Správní budova je stavbou o dvou křídlech a vrátnicí, je jakýmsi vstupem do závodu. Tento objekt díky svému umístění zůstane vždy v majetku obce a proto bylo rozhodnuto o jeho rekonstrukci pro pokud možno univerzální využití drobnými podnikateli a živnostníky.
Zdravotní středisko je umístěno v těsné blízkosti areálu a díky vnitřnímu členění bylo vhodné pro přestavbu na bytový dům. Toto je dnes realitou a práce na osmi bytech jsou dokončeny, pro jistotu bez komplikací s možnými dotacemi za vlastní prostředky obce.

3) nová průmyslová hala – jedná se o 2-loďový objekt plochy cca 2 000 m2, umístěný opět u vstupu do areálu. Záměrem je ukázat příchozím investorům, že revitalizace bývalého dolu je opravdu reálná a také možnost nabídnout prostory k okamžitému využití. Tuto halu bylo možno napojit přípojkami na stávající sítě bez jakýchkoliv úprav.

Žádost o dotaci z Operačního programu průmysl a podnikání je třístupňová a první stupeň jsme stihli podat u všech tří projektů před ukončením přijímání žádostí na sklonku roku 2005. U nové haly a rekonstrukce správní budovy nebyl problém ani s druhým stupněm žádosti, jejíž hlavní součástí je pravomocné stavební povolení. U projektu největšího rozsahu, tzn. infrastruktury se však termín vypracování projektové dokumentace včetně inženýrské činnosti ukázal jako nereálný.
Díky poměrně plošně rozsáhlému projektu, (jehož autorem je firma Technoprojekt Ostrava) byl vysoký také počet účastníků stavebního řízení, zasahovali jsme např. do lesních porostů a silnice II. třídy. Tam, kde jsou účastníky řízení Lesy ČR s.p. , OKD a.s. SÚS MSK a ČEZ není situace nikdy jednoduchá, pokud se tyto a další subjekty sejdou v jednom řízení současně, končí to téměř automaticky úpravami projektové dokumentace. Někde došlo ke kompromisu, tam kde byly požadavky účastníků řízení neúnosné jsme je nebrali v potaz a část projektu prostě vypustili. Bohužel i tak nebyl splněn termín vydání stavebního povolení a tím také předložení II. stupně žádosti o spolufinancování z Operačního Programu průmysl a podnikání. Žádost byla proto urychleně přepracována na pouze projektovou dokumentaci v objemu cca 1,5 mil. Kč.
Čas ukázal, že vše špatné je k něčemu dobré. Obec totiž také úspěšně prošla meziresortní komisí pro schvalování projektů v rámci Revitalizace Moravskoslezského kraje, která působí při Ministerstvu průmyslu a obchodu. Zde jsou schvalovány projekty z Moravskoslezského kraje k obnově území po zejména hornické činnosti a náš projekt zde jednoznačně patří. Meziresortní komisí byl také v listopadu 2005 doporučen k financování z prostředků bývalého Fondu národního majetku, dnes Ministerstva financí České republiky.
Tento způsob financování je pro investora nesrovnatelně příjemnější v porovnání se získáváním dotace z Operačního programu průmysl a podnikání. Tím bych se chtěl dostat k vyhodnocení prvních zkušeností s tímto projektem. Při celkovém objemu plánovaných investic :
- zóna cca 100 mil. Kč
- hala 36 mil. Kč
- rekonstrukce správní budovy 20 mil. Kč
je pro menší obec typu Horní Suché jejich financování hodně náročné a zřejmě by se neobešlo bez jejího úvěrového zatížení. Uvedené náklady jsou totiž pouze investiční, další miliony ročně pohltí režijní náklady (mzdy, ostraha, údržba). Stát potřebné investice hradí stoprocentně a navíc je obec zbavena starostí s organizováním výběrového řízení na dodavatele stavby. Finanční stránka věci však není jediným problémem při dotacích ze strukturálních fondů EU. To, že byrokracie s nimi spojená bude značná, jsme tušili, přesto nás realita překvapila. Musím konstatovat, že nebýt nezištné pomoci Agentury pro regionální rozvoj Ostrava při zpracovávání žádostí a finanční podpoře kraje na vypracování podkladů k jejich podání bychom asi zvažovali, zda do toho projektu vůbec půjdeme. I další podmínky na které bylo nutno přistoupit, jsou u brownfields dost diskutabilní. Omezení nájmů či prodeje subjektům dle jejich čísla OKEČ a vyřazení některých činností vhodných zejména pro opuštěné budovy s převážně kancelářským využitím, bylo pro řešení těchto opuštěných areálů limitujícím faktorem.
V době, k došlo k podání žádostí totiž ještě neexistoval ROP Moravskoslezsko, jehož součástí je přímo program Podpora regenerace brownfields. Tento program celkem vhodně řeší právě neprůmyslové využití nemovitostí a kdyby byl tenkrát vyhlášen, nepochybně bychom jej minimálně v případě rekonstrukce správní budovy použili. Tato byla tedy v roce 2006 – 2007 za pomoci dotace z OPPP dokončena a v roce 2007 – 2008 jsme stejným postupem postavili novou průmyslovou halu, dá se říct, že bez nějakých závažných problémů. V únoru 2008 byla mezi Ministerstvem financí a firmou TCHAS podepsána smlouva o dílo na vybudování infrastruktury v Průmyslové zóně František. Těžiště prací zde leží na dobudování oddílné kanalizace a komunikací. Zde nastaly problémy, jichž jsem se dotknul na začátku. I přes snahu zachovat maximum stávajících objektů a respektovat stávající inženýrské sítě jsme se při budování kanalizace dostali mimo bývalé komunikace a začali zjišťovat, co vše se dá pod zemí bývalého dolu nalézt. Bourání masivních železobetonových konstrukcí v 5-6 metrových hloubkách (protože v takovýchto hloubkách je uložen původní kanalizační řád, na který se bylo nutno napojit) se stalo hlavní činností na stavbě a stálo za vznikem cca 10 mil. Kč vícenákladů.Tyto byly způsobeny několika faktory. V první řadě byly oběmi projekčními organizacemi, působícími v Průmyslové zóně František, podceněny průzkumy terénu před vlastní projekční činností. Rozmístění jednotlivých budov v areálu bylo přece známo a i bytelnost založení těchto staveb se dala předpokládat. U veřejných zakázek na zhotovení projektové dokumentace však rozhoduje cena, je obtížné vyhodnotit kritérium obsahující kvalitu díla. Dalším faktorem byla jistá živelnost při stavebních úpravách po celou dobu životnosti dolu. Na prvním místě vždy bylo zajištění funkčnosti provozu a vytěžené tuny, při pokládání nových sítí se nikdo nezdržoval s likvidací těch starých a pokud tyto byly vůbec někdy zakresleny do mapových podkladů, v dostupných archívech jsou prakticky nedohledatelné. Výstavba podkladních vrstev komunikace se tak stává takřka archeologickým výzkumem, kdy ani pamětníci např. nebyli schopni vysvětlit, proč 2 metry od sebe vedou rovnoběžně dva kanalizační sběrače v délce 250m, oba dostatečně kapacitní. I tato stavba se však v těchto týdnech chýlí ke konci. Její zhruba roční zpoždění způsobené změnou zdroje financování způsobilo značné komplikace investorům, kteří souběžně opravují stávající objekty či staví nové haly, nemluvě o nájemnících již funkčních budov. Vše však lze koordinovat.

Na závěr bych chtěl upozornit na některá specifika při realizaci podobných záměrů obcemi. Program OPPP, běžící do roku 2006 byl pro obce poměrně příznivý, OPPI, jenž je aktuální v letech 2007 – 2013 již nikoliv. Háže totiž všechny obce do jednoho pytle a umožňuje u těchto projektů čerpání dotace v té nejnižší možné výši, tzn. 40 % nákladové mezery, zatímco podnikatelské subjekty jsou rozděleny dle velikosti podniku do tří skupin s podporou 40-60 %. Máme dostatek zájemců o další nájemní halu, zde bychom mohli zopakovat náš pilotní projekt, za těchto podmínek však o tomto neuvažujeme. Další oříšek je zákon o obcích. Ten říká, že obec je povinna prodávat majetek minimálně za cenu v čase a místě obvyklou. Nájemci nových objektů vesměs chtějí uzavřít spolu s nájemní smlouvou i smlouvu o budoucí smlouvě kupní. Jaká v ní má však být uvedená cena, když moratorium na prodej této nemovitosti, stanovené v podmínkách přijetí dotace je 5 let ? Jaká bude po uplynutí této lhůty cena v čase a místě obvyklá a kdo ji stanoví? Stejný problém vyvstane v případě objektů opravovaných zájemci o budoucí odkup. Pro zamezení spekulativních odkupů obec požadovala jako projev vážného zájmu opravu objektu a změnu účelu jeho užívání pro konkrétní cíl příslušným stavebním úřadem ještě před vlastním prodejem. V podnikatelské sféře by to asi nebyl problém, ceny jsou smluvní, ale jak má obec splnit literu zákona o obvyklých cenách při prodeji takto zhodnoceného majetku ?

Přes všechny popisované obtíže a překvapení se projekt revitalizace bývalého dolu František blíží ke zdárnému konci. V areálu vzniklé průmyslové zóny má nájemní smlouvy uzavřeno cca 25 subjektů, které obsáhly zhruba 90% využitelných ploch. 10 let po uzavření dolu, tzn. v červnu 1999 by tato průmyslová zóna vzniklá z klasického brownfieldu měla být plně funkční.